广州市城中村改造进度追踪

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8月13日，荔湾区政府接连发布坑口村四大片区的测绘服务招标公告，同步启动设计费总计150万元的综合设计方案比选，标志着这一白鹅潭核心区的旧改项目进入全面攻坚阶段。从测绘收官到设计竞标，从安置房动工到产业蓝图落地，坑口村正以“广州速度”撕掉“城中村”标签，向“国际未来超级湾”的目标加速蝶变。

6月底，随着最后一户村民的房屋测绘数据录入系统，这个占地147.71公顷的片区已完成1140宗房屋测绘，近2000户村民签约，补偿资金拨付近40亿元，签约率突破84%。

最新发布的综合设计方案比选公告要求参赛机构至少具备两项城市重点片区设计经验，且领衔设计师需全程参与方案汇报。设计范围不仅涵盖坑口村核心区，更需统筹研究250公顷的广佛同城交界带，将聚龙湾太古里、西塱地铁枢纽等元素有机融合。

在规划图纸之外，村民更关心“何时住上新房”。6月27日，广州城投以11.37亿元中标A45安置房项目，将建设16.5万平方米的住宅及商业综合体，包含99510平方米的回迁住宅及5000平方米社区商业，预计2028年交付。而早在4月，首期安置房A41地块已由珠江建设联合体以7.44亿元拿下，同样规划了8.2万平方米住宅等优质配套。

高额补偿是推动签约率飙升的关键。坑口村国有土地补偿最高达5.6万元/平方米（含奖励），集体土地补偿突破3万元/平方米，部分村民获超1100万元现金补偿。荔湾区创新的“房票安置”政策更激活了周边楼市。

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2025年8月13日，广州大观天成城建开发有限公司在网上发布了广州市天河智谷大观村复建安置房项目初步设计服务（含基坑施工图）招标公告。

天河智谷位于天河区中东部，是天河高新区的重点区块之一，是广州科技创新轴的重要极点，是衔接天河区滨江金融板块与腹地科创板块的重要融合区。加快推进天河智谷规划建设工作，对提升城市能级和核心竞争力、推进高质量发展具有重要作用。天河区坚持把城中村改造作为实现区域协调发展的关键抓手，作为广州第三中轴线的核心必经区，大观村区域是天河智谷未来三年开发建设的重点区域。

项目位于广州市天河智谷小新塘分片区，紧邻广东省奥林匹克体育中心。项目的建设紧紧围绕天河区大观村城中村的改造，作为首开区的土地开发建设，先期开展配套市政道路及市政设施、安置区建设，解决大观村居民拆迁安置及周边地块出行交通问题，为区域改造升级奠定基础。

工程范围：项目规划总用地面积约为28,171.00平方米，包含“北地块”和“南地块”两个地块，项目容积率为4.00，规划总建筑面积约为170,080.63平方米，其中计容建筑面积约112,684.01平方米，不计容建筑面积约57,396.62平方米，主要建设住宅约101,517.12平方米（含奖励面积12,936.00平方米）、公共服务设施配套、地下车库（约851个可售车位和约250个人防车位）及其他室外工程。 

项目“北地块”用地面积约为18,568.00平方米，规划总建筑面积约为112,103.12平方米，其中计容建筑面积约为74,272.00平方米，不计容建筑面积约为37,831.12平方米；

“南地块”用地面积约为9,603.00平方米，规划总建筑面积约为57,977.51平方米，其中计容建筑面积约为38,412.01平方米，不计容建筑面积约为19,565.50平方米。 建设规模及指标最终以政府相关部门的批复及招标选定方案为准，甲方有权根据相关批复意见进行调整。

项目建设投资总额约为人民币93623.40万元，其中建安工程费约为人民币75732.60万元。

工程计划开工日期为2025年，竣工日期为2028年。

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【城市更新】超大特大城市城中村改造如何兼容平衡 “文脉赓续”与“改造焕新”——吉山村更新单元详规要点解析

2025年5月2日，国务院办公厅发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，之前国务院《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》、住建部《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》以及2025年政府工作报告等系列政策文件中，均对城市更新中“历史传承、生态保护”这一主题多次重点提及。

在政策导向下，广州积极稳步推进城中村改造，在文化遗产保护、风貌特色彰显、人居环境改善、经济业态丰富等方面协同发力。其中，吉山村更新单元详细规划极具实践价值，其聚焦城市更新中“历史传承和生态保护”这一重点，针对现实难点，在空间设计方案和更新规划方法上进行了一系列扎实的探索，为同类项目再添一参考案例。

政策要点示意图
图源：自绘

01吉山更新的“现实难点”
村落文脉的资源价值VS改造焕新的现实约束

文脉资源
历史演进：吉山村是具600年历史的岭南传统村落，可分为农耕时期、工业萌芽、产业更新三个时期。20世纪70年代始，伴随产业更新，大量的建筑、自然要素被破坏。

吉山村分阶段历史演进示意图
图源：《天河吉山村传统村落保护发展规划》
山水脉络：吉山村建于两靠山山坳南侧，背山面水，河涌围绕，具备“三山北枕，水木南环”的自然格局，至今保留着70公顷的低丘山林和河涌。

村落格局：沿吉山上街成“鱼骨状”街巷肌理，各房和祠堂沿街分布，民居布置在祠堂后方，村落北面靠山，南面水塘，形成山-祠-居-水-林的村落格局。

吉山村传统村落格局示意图
图源：《天河吉山村传统村落保护发展规划》

历史遗存：现存27处保护性建筑，4类其他历史遗存，以及风水塘、古井、旗杆夹石、古树名木、古墓葬、石碑、废旧铁路等，现散落隐没在密集的城中村内。

吉山村历史遗存分布图
图源：根据《天河吉山村传统村落保护发展规划》改绘

现实约束
土地空间资源约束：吉山村位于广州中心城区天河区东部，现状村落及周边无序建设，侵蚀着传统村落历史空间和生态空间，导致文脉不显、配套不足、品质不高、出行不便。

经济平衡逻辑约束：当前，广州的城中村改造无论是“合作改造”还是“依法征收、净地出让”，其经济逻辑是“征拆复建投资—改造成本—腾出土地的出让收益用于平衡成本”，导致改造需求建设量与规划承载力之间存在矛盾。

因此，更新详规重难点是需要破解土地空间约束和经济平衡逻辑约束，兼顾保护和更新发展，将资源变资产。

02空间方案的“吉山亮点”
文化星链/生息绿脉/产城聚落/人居家园兼容平衡“文脉赓续”与“改造焕新”

亮点一：遗珠镶嵌的“文化星链”
规划通过慢行系统，将传统村落核心保护区以及遗珠散落周边的历史遗存全部连接，形成遗珠点缀的“文化星链”。

“时空折叠”的历史场景：在吉山传统村落的核心保护区内，穿插着不同历史时期的空间环境要素，包括农耕时期的山水环境和村落格局；民国至上世纪60年代工业萌芽时期的街巷建筑墟等；快速城市化阶段形成的城中村高密形态。通过“保留+整治+改造”，再现“无断代““全景式”的历史场景。

“记忆嫁接”的乡愁触点：在核心保护区外，规划将古榕树、石板路、古门楼等散布的历史遗存，结合新建的口袋公园、微广场等，将老旧的环境要素嫁接在新的微空间，形成拼贴式的记忆承载地，唤醒“榕树下的乡愁”、“石板路上的儿时路”。

“文化星链”示意图
图源：自绘

核心保护区效果图
图源：《天河区吉山村城市更新单元详细规划城市设计专项》

历史遗存结合新建广场效果图
图源：《天河区吉山村城市更新单元详细规划城市设计专项》

亮点二：枕山绕水的“生息绿脉”
“原真山水”的生境修复：规划最大化地保留现状山林，拆除环山的无序建设，还绿于民；河涌揭盖复涌，整治提升水环境，提供生物栖息空间，沿线建设河涌碧道。建设三大公园、四条河涌，全域连接贯通，恢复吉山村“枕山环水”传统村落山水格局。

山水公园效果示意图
图源：《天河区吉山村城市更新单元详细规划城市设计专项》

“复合绿廊”的叠加利用：以“绿廊+市政”、“绿廊+公服”、“绿廊+商业”、“绿廊+体育”多种方式，将公共绿地兼容供水泵站、运动场地、地下商业等设施，实现绿地复合利用。

绿地复合利用示意图
图源：《天河区吉山村城市更新单元详细规划城市设计专项》

亮点三：文脉创生的“产城聚落”
“山街水巷”的文商融合：核心保护区内，保护与活化历史遗存，建设岭南特色山街水巷，注入文商旅融合新业态，打造一个集历史体验、特色商业、文化休闲、创意民宿、公服配套五大功能于一体的岭南特色创意文化街区。

山街水巷效果示意图
图源：《天河区吉山村城市更新单元详细规划城市设计专项》

“科创森林”的产业扩容：通过对周边低效用地改造更新，腾挪空间，新增产业载体，布局新兴软件和新型信息技术、电竞文创等业态，西融天河智谷片区，北接天河智慧城与黄埔科学城，南连国际金融城，为周边提供产业扩容的创新生态圈。

科创森林效果示意图
图源：《天河区吉山村城市更新单元详细规划城市设计专项》

亮点四：古今协奏的“人居家园”
“古今协奏”的人居家园：核心保护区内，是历史与未来的碰撞，跨越时空的对话。核心区外的环境协调区，与新建社区空间形态协调、功能协调、慢行协调，形成整体空间布局特点：开阔与深邃的协奏，动静相宜的和谐之美。

配套升级赋能“好社区”：规划新增增加医疗、教育、体育、保障房、体育馆等，增加轨道交通站点、打通路网、慢行系统等交通设施，实现配套跃升，保障交通出行便利。

周边社区与传统村落保护区空间形态协调效果示意
图源：《天河区吉山村城市更新单元详细规划城市设计专项》

03更新详规的“吉山范式”
五个“先导”，规划引领城市更新

第一式：“文绿融合”先导，协同多元价值目标先明确“为何而改”，结合上位规划要求、区域发展意图，将城市发展战略在项目范围内具象化，明确功能定位。以“文绿融合”为核心价值导向，紧紧围绕“文脉赓续+生态保护”主题，引领两高两美目标策略：“历史文脉之美、绿水青山之美、高站位功能焕新、高标准配套升级”，以实现多元价值目标。
第二式：“底线划定”先导，框定规划空间底盘先编保护规划，后编更新详规。《吉山村传统村落发展和保护规划》划定核心保护范围，建设控制地带，环境协调区，明确保护要素和保护要求。相关要求全部落实到更新单元详规，实现保护传导。先划边界线，后画空间方案。详细规划优先落实“三区四线”、生态廊道等十二项相关规划要求，叠加形成空间方案边界约束条件，再开展可开发建设部分的规划方案。
第三式：“综合评估”先导，先定“天花板”，后算“平衡账”为避免“经济需求倒逼规划”的情况，吉山单元详细规划先结合交评、环评、文评、洪评等结论，并结合地区限制条件，综合评估确定承载力上限，明确规划总建设量。在此基础上再开展经济测算，协调村集体、政府、改造主体等多方利益分配，保障实施效果。若规划总量不满足经济平衡需求，则由政府统筹异地解决。若规划有节余量，则可用于安排区域公共设施。
第四式：“公益保障”先导，确保空间资源分配的公共导向吉山村170公顷改造范围内，公益性用地比例达62%，改造后，将贡献106公顷的公益性用地，无偿移交政府。提供优质公服配套231个公服设施，强化交通出行优质公服配套，强化交通出行；并大幅提升人均绿化活动空间，重塑高品质人居环境。
第五式：“设计融入”先导，精进设计赋能价值跃升先做设计，再落规划。在规划编制过程中融入城市设计，以片区城市设计引导城市更新单元建设，通过高精度建模和自动设计算法等数字化城市设计技术，构建高品质空间环境，提升空间的人性化体验。将设计方案转化为设计导则，落入更新单元详细规划。

结 语
通过解析《吉山村更新单元详细规划》的空间方案特点和规划方法要点，可提炼出“规划引领城市更新”的核心思路：在空间方案的多样要素交集中，以规划引领统筹价值导向，凸显最亮闪光点；在技术方法的多元目标叠合中，以规划引领协调利益诉求，寻找最优平衡点。由此推动超大城市城中村更新改造，既能织补在地文脉基因，又能实现焕新出彩。

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8月13日，广州市天河区发展和改革局发布《天河区石牌村拆整结合城中村改造项目建议书》，进行审批前公示。

项目建议书提到，项目采用“拆整结合”模式，拆除石牌村约10.3万平方米村民住宅与集体物业，并建设安置房和复建物业。其中，广保丰田复建地块面积约1.40万平方米，复建总建筑面积约11.72万平方米（含住宅6.61万平方米、商业1.47万平方米、公服配套0.73万平方米、地下车库2.91万平方米）；潘祠复建地块面积约0.54万平方米，复建总建筑面积约2.68万平方米（含商业2.12万平方米、地下车库0.56万平方米）。新建总长约1.64千米的村内道路，道路等级为城市支路，规划红线宽度15—20米，实施宽度6—7米，单向一车道，设计速度为20km/h，同步实施道路附属给排水工程、交通工程、照明工程、电力管沟工程等。

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8月13日下午，大岗镇五号地块安置区项目正式通过联合验收。

项目共有五大地块，其中地块一、三、四、五为居民住宅区，地块二主要为一栋教学楼，本次验收过后将继续推进分房工作。

大岗镇五号地块安置区集中安置因大岗先进制造产业基地、珠三角水资源配置工程、万新大道（四涌至九涌）、粤港深度合作区启动区（含珠江工业园扩园项目）、南沙港铁路等项目建设的拆迁居民，为南沙开发建设营造良好的安置条件，与此同时，安置区彻底改善村民居住环境，让“上楼安居”更暖心。

大岗镇5号地块安置区项目位于大岗镇广珠路和环城东路交界口以北，蕉门水道西南面，总用地面积为总建筑面积约61.01万平方米，建有45栋高层住宅，可提供3855套安置房，包括60平方米、80平方米、100平方米、120平方米、140平方米等二房至四房的户型，每层5户，皆配有入户花园；安置区内还包含小学、幼儿园、商业等公建配套，及两条总长度为972.95米的市政道路，大大改善安置村民的生活条件。

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